Застройщики в 2026 году: долги растут быстрее продаж, прибыль есть только у крупных

Коротко

• Деньги покупателей покрывают долг всё хуже. В августе 2026 года задолженность застройщиков перед банками выросла за год на 16%, до 11,37 трлн ₽, а средства на эскроу-счетах — лишь на 6%, до 7,48 трлн ₽. Покрытие долга упало до 65,8% — минимума с первой половины 2020 года.
• Сдают больше, запускают меньше. Ввод многоквартирных домов за девять месяцев вырос на 2,7%, до 24,9 млн м². Но запуски новых проектов снижались во втором и третьем кварталах, а в сентябре ввод новостроек упал на 25%.
• Отрасль — это 13,6 тыс. отдельных компаний. У 68% специализированных застройщиков 0–1 сотрудник, у трети нет выручки. 38 компаний с выручкой от 10 млрд ₽ почти не убыточны, а среди застройщиков с выручкой до 100 млн ₽ убыточен каждый второй.
• Регионы разошлись. У застройщиков Краснодарского края прибыль — 1% выручки, и там же, по данным ЕРЗ.РФ, деньги покупателей покрывают лишь 36% долга. В Ростовской, Нижегородской и Новосибирской областях маржа застройщиков — 22–30%.

Почему эскроу стало главным индикатором

С 1 июля 2019 года деньги покупателей новостроек поступают только на эскроу-счета, и застройщик получает их после сдачи дома. Стройка идёт на кредит — проектное финансирование. На часть долга, покрытую деньгами покупателей, действует льготная ставка, на остальную — рыночная, объясняет управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко.

Поэтому отношение эскроу к долгу показывает, насколько продажи успевают за стройкой. Когда покрытие падает, всё большая часть долга обслуживается дорого.

Две трети долга застройщиков покрыты деньгами покупателей. Остальная треть — около 3,9 трлн ₽ — обслуживается по рыночной ставке

Что это значит. Из-за растущей непокрытой части долга проектное финансирование дешевеет медленнее, чем корпоративный кредит в целом: средняя стоимость за второй квартал, по данным Банка России, снизилась лишь на 0,03 п. п., до 9,9%. Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик предупреждает, что низкое покрытие — это риск невозврата кредитов. В «Дом.РФ» проблему массовой пока не считают: покрытие ниже 50% только в четырёх регионах, а в 23% регионов — 100% и выше.

По регионам разница огромная. По данным ЕРЗ.РФ на конец июня 2026 года, лучше всего покрыт долг в Нижегородской области (98%), Хабаровском (95%) и Пермском (76%) краях. В Москве и Московской области — 70–72%, в Петербурге — 70%, в Ростовской области — 62%. На Кубани на эскроу-счетах было 332 млрд ₽ при долге 914 млрд ₽ — покрытие 36%. Холопик назвал этот уровень критическим. Рекордное покрытие — в Карелии, 219%.

Почему эскроу не растёт. Аналитики называют несколько причин:

• Рассрочки. Покупатель платит застройщику частями, и деньги приходят на эскроу позже. По данным «Дом.РФ», к 1 сентября покупатели не оплатили 17% стоимости договоров с рассрочкой — на эскроу ещё должно поступить около 1,5 трлн ₽, на 15,4% больше, чем в начале года.
• Сдача домов. После ввода эскроу раскрывается, и самые распроданные проекты уходят из кредитного портфеля.
• Расторжения. За девять месяцев расторгнуто 10,2 тыс. договоров долевого участия — на 18% больше, чем годом ранее, на 151,7 млрд ₽ (+46%). Но «Дом.РФ» уточняет: рост суммы в основном дали «оптовые» сделки на несколько квартир, а доля расторжений к действующим договорам почти не изменилась — 1,7% против 1,6% в конце 2025 года.

Сдают больше, запускают меньше

За январь–сентябрь 2026 года, по данным Росстата, введено 66,3 млн м² жилья — на 13,4% меньше, чем годом ранее. Падение почти целиком пришлось на частные дома: население построило 41,4 млн м², на 20,8% меньше. Застройщики многоквартирных домов, наоборот, ввели 24,9 млн м², на 2,7% больше.

Но в сентябре ввод новостроек упал на 25%, до 3 млн м². В «Дом.РФ» связывают это с законом, который с августа запретил строительство в зонах подтопления, и с ажиотажным спросом на семейную ипотеку перед изменением её условий.

Главный сигнал — запуски. За девять месяцев застройщики вывели на рынок 29,2 млн м² новых проектов — на 5% больше, чем годом ранее. Но весь рост пришёлся на первый квартал (+35%), а во втором и третьем запуски снижались — на 6% и 8%. Крупнейшие компании сокращают запуски заранее: топ-10 застройщиков вывели на рынок 4,6 млн м², на 12% меньше, чем годом ранее.

Спрос охладила семейная ипотека. С 1 октября 2026 года её ставка зависит от числа детей и региона. Для семьи с одним ребёнком она выросла с 6% до 10% в регионах и до 12% в Москве, Петербурге и их областях; для семьи с двумя детьми — до 8% и 10%.

Кто такие застройщики: 13,6 тысячи проектных компаний

По закону о долевом строительстве застройщик, который привлекает деньги покупателей, обязан быть «специализированным»: отдельной компанией, которая занимается только строительством. Поэтому крупный девелопер — это обычно группа из десятков таких компаний, по одной на проект.

По открытым данным ФНС, мы нашли 13 630 компаний со словами «специализированный застройщик» в названии.

Почему у трети нет выручки. Застройщик признаёт выручку, когда передаёт квартиры покупателям. Пока дом строится, выручки нет, а расходы есть. Значит, у трети компаний дом ещё не сдан, а часть из них — «пустые» юрлица под будущие проекты.

Маржа: крупные зарабатывают, мелкие — нет

Маржа здесь — разница между доходами и расходами компании за год в процентах от выручки. У крупных проектов она высокая, потому что выручка от продажи дома признаётся целиком в год сдачи, а большая часть расходов прошла в прошлые годы. Это не значит, что девелопер получает 28% прибыли каждый год, но разница между группами показательна.

Что это значит. Мелкие застройщики — региональные компании с одним-двумя домами. У них нет запаса прочности: сдвиг продаж на полгода съедает всю прибыль проекта. Крупные группы могут перераспределять деньги между проектами и договариваться с банками о ставке.

Регионы: Кубань на грани

Москва — 28% выручки всех застройщиков страны, но совокупная маржа лишь 6,6% — втрое ниже, чем у соседней Московской области.

Краснодарский край — самый тревожный рынок. По нашим данным, у застройщиков там остаётся лишь 1 рубль с каждых 100 рублей выручки, а по данным ЕРЗ.РФ — одно из самых низких покрытий долга деньгами покупателей. Две независимые метрики — наша по налоговой отчётности и ЕРЗ.РФ по банковским данным — указывают на одну и ту же проблему. Тюменская область — тоже маржа 2%: выручка застройщиков велика, а прибыли почти не остаётся.

Нижегородская область — обратный пример: маржа застройщиков 25%, покрытие эскроу 98%.

Тренды на 2027 год

• Покрытие эскроу вряд ли быстро восстановится. Так считает Юрий Балабанов из ГК «АльфаСтройИнвест». Банк России ждёт среднюю ключевую ставку 12,5–13,5% в 2027 году — этого мало для восстановления рыночной ипотеки.
• Больше рассрочек и субсидированных ставок. Застройщики продают через скидку, которую оплачивают из своей маржи, а рассрочка ещё сильнее замедляет пополнение эскроу.
• Меньше новых проектов у крупных компаний. Лидеры рынка уже сокращают запуски. Через 2–3 года это отразится на вводе.
• Консолидация. Мелкие региональные застройщики будут продавать проекты крупным или уходить с рынка. По нашим данным, это компании с выручкой до 100 млн ₽, половина которых уже убыточна.

Что это значит для бизнеса вокруг стройки

• Поставщикам и подрядчикам — проверять застройщика до договора: выручку, долги по налогам и число сданных проектов. Риск неоплаты выше всего у небольших компаний с одним проектом в регионах с низким покрытием эскроу.
• Покупателям коммерческих помещений и инвесторам — смотреть на регион: при марже 1–2% застройщику некуда снижать цену, а продажи будут идти медленно.
• Банкам и лизинговым компаниям — учитывать, что у 68% застройщиков нет сотрудников: оценивать нужно группу, а не отдельное юрлицо.

Методика

• Застройщики: 13 630 компаний со словами «специализированный застройщик» в названии по открытым данным ФНС (сведения о доходах и расходах, численности, недоимках; реестр МСП). Маржа — (доходы − расходы) ÷ доходы до налога на прибыль; совокупная маржа — по сумме доходов и расходов группы.
• Рынок: данные Банка России о проектном финансировании и эскроу в расчёте «Коммерсанта»; региональное покрытие — ЕРЗ.РФ по итогам июня 2026 года; ввод жилья — Росстат; запуски, рассрочки и расторжения — «Дом.РФ». Значения августа 2025 года, отмеченные «≈», рассчитаны редакцией по опубликованным темпам роста.
• Ограничения: застройщик признаёт выручку при передаче квартир, поэтому маржа за один год неравномерна. Часть застройщиков не имеет в названии слов «специализированный застройщик» и в выборку не попала. Покрытие эскроу по ЕРЗ.РФ и по расчёту на данных Банка России считается по разным методикам и может немного различаться.